不是所有的房屋都能做抵押的。既然要申请房屋抵押贷款，就不得不考虑房屋上市交易的可行性；除此之外，申请房屋抵押贷款的时候，房屋年龄也起到非常大的作用，基本上就是房屋年龄和贷款年限成反比；在面积方面，房屋面积不能小于50平米。

我们知道，要提高自己的收入并不是那么简单，但无疑这也是提高房屋抵押贷款额度的有效方法。当然，想要临时抱佛脚也是没什么意义的，必须打好提前量，尽早提高自己的收入。

贷款限额： 1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。 2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率不超过50%。

借款人必须同时具备下列条件： （1）有合法的身份； （2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录； （3）有合法有效的购房合同； （4）以新购住房作额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款； （5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内； （6）能够提供贷款行认可的有效担保； （7）贷款行规定的其他条件。